近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(n陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(z陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思é)产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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